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業內流傳著一份哈佛教授關於中國房地產的報告…

admin 2020-09-29 0
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编者按


大家好,文章开始前,先跟大家说件事。

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谈不上精彩,哈佛报告只是重复了一些常识。

作者:豪言

源自:地产豪言(ID:wenhaospeak)

月前,业内流传着一份美国哈佛大学教授等撰写、由美国国家经济研究局发表的中国房地产市场报告,题目是《PEAK CHINA HOUSING》,一个PEAK ,高处不胜寒。


报告大致认为:房地产是中国经济以投资驱动模式持续扩张的动力机。然而,房地产牛市的重要支撑力,如经济增长、家庭收入、人口利好等,都已出现放缓趋势,并将持续。


即便在疫情前,中国长达数十年的房地产繁荣也导致了房价失调和区域性供需错位,这使得一次调整既是必要的,也是不可避免的。


但由于高首付和中国政府有能力干预并监管市场等原因,楼市仍不太可能成为立即引发金融危机的诱因。何况,中国经济仍有可观的增长,而人们也还抱着房价会涨得更高的预期。

 

真正尴尬的是:房地产及其相关产业贡献占比过大,约为GDP的29%,即使房价温和下降,与通常不断上涨的模式相比,也可能构成较大风险,其负面影响可能会在整个经济中放大。


据估算,房地产活动下降20%,可能导致GDP下降5%至10%,即使没有银行业危机放大其影响。


这意味着:实现软着陆,也会面临挑战。

 

知顺逆,才不惑目前、不惧未来;

知命运命,八大方向,一语成谶。

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01   

 

中国房价有三次大波动。

 

第一次,1989年,海南。三年时间里,房价从每平米300元上涨到最高的7500元,随着1993年利率上升,房价跳水至每平米1000元,一直维持到2000年左右。

 

第二次,2008年,全球金融风暴之后。彼时的利率被设定于仅仅与通胀率取齐,货币大放水,刺激了房产投资需求。从2009年开始,房价快速上升,2010年下半年出台调控政策。

 

第三次,始于2015年初的去库存。

 

经历2014年的疲软之后,在宽松货币政策和扩张财政政策的共同刺激下,房价开始新一轮暴涨。

 

2002年之后,中国一线城市房价上涨超过6倍。

 

而在金融风暴前的国际牛市中,2000年到2005年,美国全国房价上涨幅度为80%,以“房产兴国”的爱尔兰和西班牙的房价涨幅分别为100%和230%。

 

由于调控政策的差异化,中国城市房价上涨出现轮动效应。从2017年开始,二、三线城市的房价上涨幅度已超过一线城市。

 

以国际标准而论,中国的房地产牛市是前所未有的、史诗级的,但也是脆弱的。因为:

 

房价与收入脱节

 

北上广深的房价收入比居于全球之巅。在世界主要城市房价收入比榜单上,北京(48倍)、上海和深圳分居第一、第二和第四,第三是香港(41倍),而广州位列第八。只有新加坡、伦敦和特拉维夫挤入了前八,而位14位的纽约只有约12倍。


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这样的比率得以维持,一是得益于收入长期以来的快速上升,二是相信未来仍会快速上升。但其实第二条已然难以成立,即使撇开疫情的影响,中国当下的快速老龄化和投资回报率的正常下降等,都使得未来收入的增长趋缓。

 

根据哈佛大学联合住房研究中心的信息,在美国绝大部分地区,房价是年均收入中位数的2到4倍。

 

单从房价收入比上看,中国城市的房价已超过支付能力。

 

供应过量

 

2013年到2018年,中国房地产投资增长了30%。


中国房产存量为2.76亿套房子(中国自己的统计为3亿出头),房屋自有率超过90%,全球最高,没有之一。

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从图中可见,在代表性国家中,住房自有率最低的竟然是瑞士,只有45%左右!你豪哥的想像力已无处安放呀。


中国人均居住面积已有41平方米,与欧洲发达国家如德国、法国持平。

 

中国一线城市的房屋空置率是17%(2017年),二、三线城市则超过20%,高于世界上绝大多数国家。很多城市的鬼城现象,至少说明住宅开发对于人口增长或流入的超前。

 

所以,一个问题是:中国为什么还会有大规模住宅开发?不会形成过量供应吗?


有人会说,还有改善需求。是的,改善需求对市场仍有一定的支撑力。


但问题在于:


一、这个支撑力有多大?人们的改善愿望在多大程度上能与自己的购买力相对应?有多少人会把做梦时住进比尔盖茨的豪宅当真呢?


二、中国现有大部分住房建于1990年之后(绝大部分建于1980年之后),近期大规模旧改的必要性和紧迫性不足。但你要任性,硬拆硬改,那也没办法。


三、大量库存会使得中期内开发和建设或出现显著的回落。


2017年,完工项目、在建项目与已售项目的之间的差额大约在22亿平米,在各线城市间分布不均匀——其中二线城市面临着最严重的供应过量。按照目前销售速率,至少要三年时间才能消化。


杠杆率升高


2013年到2018年,中国居民家庭杠杆率(家庭债务与GDP之比)从33%增加到了60%。2008年,这个比率仅为18%,当时美国是42%,西班牙是26%。

 

当下,中国家庭杠杆率已略高于欧洲和日本,为60%左右,远远超过新兴经济体20%以下的平均值。当前,唯一在该指标上超过中国的,只有美国,约为77%。

 

以往一种观点是,中国的按揭贷款相对安全,因为有高首付保护(35%以上)。但在2016年去库存时,首置首付从25%降到了20%,二次购房首付从40%降到了30%,


这使得按揭总额快速上升到38万亿,并占据了家庭总债务的70%以上。到2019年,房产按揭贷款已占全部贷款的30%,期间增速远远超过GDP。

 

在按揭贷款达到了历史性高位之后,家庭部门中增加信贷的空间已然无几。

 

房地产太“重要”

 

中国固定资产投资占GDP70%-80%,其中主要是房地产投资。


1995年,中国房地产投资(real estate investment)占GDP的比重为5%,2019年达到13%,而美国还保持在中国1995年的水平——5%。

 

2016年,如果计入与房地产相关的建筑业,则两者合计占GDP的比重达到29%,只有次贷危机前的西班牙和爱尔兰与之相近。


而房地产与建筑叠加,对城镇就业率的影响高达20%。美国的同类指标为17%,金融风暴前的西班牙为19%,爱尔兰为10%。

 

从金融资源占用上,亦可见一斑。

 

2018年第四季度,房地产贷款余额达到38.7万亿,为全部贷款余额的28%,新增贷款的40%。其增幅远远高于其它行业。从2014年到2018年,房地产贷款的年均增长率为20%,而制造业只有6%。

 

贷款资源过度集中于房地产或相关产业,造成整体经济扭曲。银行偏好有房地产资产作为抵押物的贷款,这样就会将缺少该类抵押物的企业排除在外,再加上房价上涨,很多核心业务与房地产无关的企业也喜欢进行房地产投资,使各种经济资源“移向”房地产。

 

地方政府也重视房地产。一因卖地收入是财政收入的主要支撑,二因地方官员的升迁与经济增长相关度极大,而以房地产为主的城市开发和建设,最快、最易显现效果。

 

在中国家庭资产中,房地产资产占比78%,而在美国房产只占30%左右,位居股票和债券之后。

 

房产占比巨大,使得中国私人消费的增减与房价变动紧密相关,也使得居民资金沉淀在固定资产上,没有在社会其它领域流转增值,间接减少了社会可用资金总量。


有好事者列表示之。

 

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这个表说明啥?中国好房子太多,好企业太少?呵呵!


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02


隐忧与风险


鉴于1、房地产强大的带动效应,2、卖地是地方政府财政收入的主要来源,3、不动产是最受欢迎的抵押物之一(另一最受欢迎的信贷抵押品是价格节节升高的生猪),房地产交易下降和市场萎缩将引发整体经济螺旋式的下行压力,以及就业、收入、消费和投资的下降。


直接影响至少有三方面。


一是交易的大幅下跌,会收紧很多房企的现金流,甚至被驱出市场,租赁企业(如长租公寓等)受到的影响更大,不举例了,因为太多。


今年一季度有100家企业申请破产,到2020年底,共有1.46万亿债务到期。如果疫情未绝而市场持续低迷,将会有更多债务重组甚至破产出现。


二是破产增加将引发失业潮和家庭收入的下降,并进一步降低购房意愿和实力。


87%以上的购新房者,都至少已有一套住房,加之房价租金比已处于全球最高者之列,如房价不能显性上涨,则多套住房的业主们面临着卖出的压力。

 

三是通过“金融加速器”机制(financial accelerator mechanism),资产价格影响家庭和企业的资产负债表,进而影响他们的再贷款能力,再进而,影响信贷增长和金融稳定。


以美国次贷举例说一下“金融加速器”机制。


按揭后房产抵押给银行,次贷危机爆发,银行拨备损失后,不考虑房价,集中大量甩货,加剧房价下跌和市场下行,对房企和业主造成更大的损害,并形成更快速的“负循环”。

这是“水可载舟,亦可覆舟”的活生生案例。


“国情”还奏效吗?


城镇化、婚恋房产标配信条以及高投资性,一直是中国“国情”及房地产特殊“行情”的必备谈资,也是中国房产需求大的重要理由。


凡事都有限度,国情的确存在,但边际效应递减。


比如,已达60%以上的城镇化率,在保持稳定的同时,对房价持续上涨的推力也将减弱。


任泽平最近说城镇化从目前60%,将再提到70%云云。说起来很容易,但城镇化主要动力是产业吸引,说人话就是进城有活儿干才行,所谓“农民工红利”是也。


但今时今日,连美团骑手中,高学历(大专以上)者都已占比24%,其中不乏研究生,甚至还有律师、舞蹈演员、导演、企业中管、金融从业者、软件工程师之类的兼职骑手。


决定住房需求的传统要素是房价、人口增长和收入增长。房价之外,人口数据和收入情况看起来更不容乐观。


新冠疫情爆发加大了市场的不确定性。在经济艰难恢复之际,租金下降或已标志着调整的开始。


作为更敏感更准确的市场指标,到今年5月份,租金已连续5个月下跌。一线城市中,北京和深圳受创最深。5月份时,深圳房租大幅下跌3.2%,北京的房租降到了2018年1月以来的最低点。


这是经济活力降低和人们收入减少的表征,也会进一步抬高房价租金比这个风险指标。


从家庭组成上看,中国已然出现的老龄化,使得20—50岁的主力购房人群的规模在缩减。这方面,低能级城市比高能级城市更加严重。

 

废除“一孩”政策也难以扭转趋势。生活成本的大幅提高降低了人们的生育意愿,晚婚和婚后不愿生育的现象在大都市中越来越多。

 

更重要的是,由于中国经济增长的放缓不可避免,家庭收入的增长也将相应放缓,这种情况持续下去,难以支撑房价。

 

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03


以上道理,领导们比你我更懂,所以“房住不炒”成了主旋律。这恐怕不只是认识提高,更是形势所迫。


不可否认,中国决策部门对房地产市场的把握能力,无出其右。但却左右为难:“房住再炒”肯定不行,但如果为了稳定房价,而抑制市场发展,其代价或是就业下降和经济失速。


房地产不会硬着陆,只是意味着不会像P2P那样爆发危机。


P2P体现为集中爆雷,因为资源方 to C,小债主成千上万;房地产是温水煮青蛙,因为资源方to B,地是政府的,钱是银行的,除非极少数烂尾交不了房者,才会直接 to C之广大业主,而业主回馈以横幅和网上爆料。


此时,那些打铁没有自身硬,长板不多,短板不少,但仍然以“市场更大、房价更高”为预设条件,高唱“百城千亿大风歌”的企业,其智为自欺欺人,博弈的是“己为镰刀,人为韭菜”,其勇为火中取栗,博弈的是“人接最后一棒,己为倒数第二棒”。


回想起次贷和金融风暴,美国人仍然肝颤:谁能想到彼时房价从顶点到低谷的跌幅会达到36%,起呀!


尽管中国GDP总量与美国相差不多,但房地产资产总值却是美国的两倍、欧洲的三倍。

 

这不由得令人想起在上世纪80年代末、90年代初的日本,彼时日本的房地产总值是美国的两倍,但今天,只是美国的三分之一。


港真,哈佛报告中多是熟脸指标,可谓老生常谈。但“老生”,往往意味着有经验,“常谈”,往往意味着常识和规律。


其实,小孩子才论观点的对错,大人主要看使用的时间。


年方二八,说少吃肉,是嫌肉贵的矫辞,年届不惑,说多吃素,则是养生的真谛。


听人劝,听饱饭。风口渐歇,常识当道,地心引力要起作用了。


小心为上!

作者:豪言

来源:地产豪言(ID:wenhaospeak)


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